土地が売れない理由や原因を探して売れない土地を売る方法

土地がなかなか売れないのは理由がある

条件に見合った価格で売却に出しているのになかなか土地が売れなくて悩んでいませんか?土地が売れないのには必ず理由があります。まずは、実際に売れにくい土地の傾向を把握して、どんな理由が該当しているのかみてみましょう。

さらに、売れない土地を売りやすくする方法や売却以外の処分方法についてもご紹介します。売れない土地をそのままにしている人は、具体的な解決策が見つけられるはずです。

なかなか売れない土地とは

土地が売れないのは、なんらかの問題があるかもしれません。売れない原因を探して、どうすれば土地がうれるか解決していきましょう。

立地が悪い場所にある

土地や不動産がよくても、立地が悪い所は売れにくくなります。近くに工場やゴミ処理場がある場合は、治安が悪いのであまり期待できないようです。それに、雑草が生えていてゴミが捨てられている土地は、管理されていないと思われて悪い印象を与えます。

都会から離れている郊外地は、車で移動するのがほとんどなので、バスや駅も少なく、生活するには不便です。交通の便が悪いと、飲食店などもあまり数がなく、住んでいる人だけで人が少なくなっています。商業用の駐車場なら活用されやすいですが、人も少ない状態なので個人で家を買うことは、難しいのではないでしょうか。

土地の価格設定が相場と合っていない

土地の値段が高すぎる場合は、土地は売れません。買主が土地の値段が高いと思っているからです。最初に査定で決まった値段のまま、6ヵ月経っても買主から連絡がないときは、値下げを検討したほうがよいでしょう。

周辺地域の土地を探している家主が、値下げに気づき希望する値段がおよそ50万円ぐらいなので、最初に値下げする価格は、50万円位が妥当です。

法的規制の縛りが強い

市街地調整区域の土地や農地や無道路地は、許可がないと建物が建てられません。市街地調整区域とは、許可されないと建物が建てられない地域のこと。無道路地は、道路に接していない土地のことです

都市計画区域内で建物を建てるには、道路(幅員4メートル以上)に間口(2メートル以上の間口)で接していないと建物は建てられません。法的規制のある土地は、利用価値が落ちてしまいます。かなり値段を安くしないと売れないでしょう。

売れない土地の要因をチェック

土地が売れないのは、不動産会社に任せすぎていることも原因のひとつになり得ます。自分自身でできることをみつけ、土地を売るための対策をたてましょう。

不動産会社との契約内容

不動産仲介は3種類あります。売却価格を値下げして不動産会社から営業活動が期待できない場合は、売主が買主を探すことができる専属専任媒介契約か専任媒介契約に変更してみましょう。

契約の形態を見直す

一般媒介契約のときは、複数の不動産会社と契約できます。しかし、これには定期報告の義務はありません。売れる可能性がないのに、そのまま放置した状態になってしまうこともあり得ます。報告を待つだけではなく、たとえば複数の不動産会社に依頼した上で定期的に状況を問い合わせるようにしましょう。

専属専任媒介契約の場合は、1社だけの不動産会社と契約することになります。不動産会社は、最低でも定期報告を1週間に1回は行う義務があります。ただし売主が自分自身で買主を見つけても直接売ることはできません。

専任媒介契約というのも1社のみと契約するものです。不動産会社は、定期報告を最低でも2週間に1回行う義務があります。専属専任媒介契約と違うのは売主が買主をみつけたときには直接売買契約を結ぶことが可能です。

不動産会社との連絡は、一般的にはメールでも対応してもらえます。忙しくて不動産会社に確認する時間がなかなか取れない場合でも、メールを利用して綿密なコミュニケーションをとるようにしましょう。進展がないことに関して詳細な説明がされず、完結に状況だけを報告してくる不動産会社はあまり丁寧な対応とはいえません。また、決められた報告回数以上に細やかな状況報告がされる不動産会社は良心的だという判断もできます。

不動産売買の課題

土地がなかなか売れないときは、不動産会社を見直すことを検討しましょう。土地の売却を不動産会社に任せすぎているとも考えられます。特に、一般媒介契約の場合には能動的に状況確認をしたり今後の計画について問い合わせることをおすすめします。また、契約期間の目安は最長でも3カ月程度を目安にしましょう。

不動産会社には次々と新しい土地の売買契約が持ち込まれるため、売れないまま対策がなされずに放置されてしまう可能性があります。新しい販売計画を立ててくれる不動産会社なら良いですが、そうでなければ契約する不動産会社自体を見直す必要も出てきます。

土地を整備すること

土地を売るためには、定期的にメンテナンスをしたり、ときには区画を変更するなどの整備が有効に働くこともあります。土地の整備ではどのようなことをしたら良いのでしょうか?

不明瞭な境界線を明確にする

あなたの土地は、境界線を表すしるしがありますか? 自分の土地は自分で管理することが原則です。境界線を示す杭がなかったり、どこから自分の土地か判らなかったら管理が難しくなります。

境界線がないとドラブルの原因にもなります。トラブルが起きそうな土地を買いたがる人は当然少ないので、トラブルのもととなるようなことは事前に摘み取っておきましょう。土地に明確な境界線がないようであれば、土地家屋調査士に測定してもらうことから始まります。

雑草などで荒れた土地を綺麗にする

売却活動中の土地の魅力を引き出すというのも、売れない土地を売るためにできる努力です。不動産会社で買主が物件を聞いて実際に見学に売りに出されている土地を見たとき、放置されていることで雑草がはえて、ゴミが散らかっていたりすると、管理が行き届いていない土地だということが一目瞭然。もちろん購入後にメンテナンスをすることはできますが、そもそも印象がよくないものの購入に意欲的になる人は多くはありません。

雑草などが目立たないように草刈りをしたり、空き地に管理業者の名前が入った看板を立てロープを張ったりして私有地だとわかるようにするだけでも、売れない土地がぐっと魅力的に見えてくることもあります。

広い土地は分けて売る

広い土地はのほうが売れにくい傾向があります。土地が広いと固定資産税も高くなることから、個人で管理するのが難しくなるからです。具体的いは400平方メートル以上ある土地は広すぎて売れないことが多く、その場合は土地を分筆すると売れやすくなります。

分筆というのは土地を分けて境界を決めて、土地を2つ以上に分けること。分筆するためには測量など専門的な技術が必要になるので、不動産会社などに相談してみましょう。

売り出し価格を見なおす

売れない土地でも相場よりも2割程度価格を下げれば、たいていの土地に買い手が付きます。最初の値下げ幅は50万円位が相場なので、それを目やすに売り出し価格を見直してみましょう。

できるだけ土地を高く売りたいと思うのは当然の心理です。しかし、売れないまま長時間経過していくと余計な固定資産税や都市計画税がかかります。値下げしてでも早く売ってしまったほうが、結果的に無駄なお金がかからないこともあります。

売れない土地は負の遺産

土地を売却して、実際に売れるまで固定資産税、都市計画税、仲介手数料と土地にかかる管理費、維持費など。価格の負担は、土地が売れるまで続きます。売れないからといって、雑草ははやしたまま、ゴミが散らかっている状態でそのままにしておくと、トラブルになりかねません。ご近所にも迷惑をかけてしまいます。

土地を放置していると、アレルギー、喘息、害虫被害、臭害などを起こす原因にもなりかねません。粗大ごみなどを不法投棄をされたり、勝手に駐車場として使われることもあります。捨てられたごみは、土地の持ち主が処分しなければなりません。売れない土地をそのままにしていても、何も良いことはありません。

売れない土地をどうしても手放したいときに試してみたいこと

売れない土地をどうにかして早く手放したいと思っているのであれば、隣の土地の所有者への売却を視野にいれたり、土地を国に渡すというのもひとつの方法です。

隣の土地の所有者に売却する

売るのが困難な土地でも、隣地所有者であれば一般の人より興味を持ってくれる可能性もあります。隣地の土地と売却予定の土地を合わせることでいまある敷地をより広く使えたりと、隣ならではの価値が生まれることがあるからです。もちろん隣地所有者だからといって、相場より高く売ることはできません。逆に値下げを大したうえで、直接話を持ちかけてみるのはおすすめです。

相続財産管理人を選任して裁判所へ申し立てする

土地の責任を放棄したいのであれば相続財産を国の所有としてもらい、不要な土地として手放すことができます。そのためには相続財産管理人を選任し、裁判所へ申し立てを行ってもらいます。通常土地の持ち主である以上は所有者として土地の管理責任を負わなけらばなりません。管理責任を怠ると、損害賠償、刑事責任をとわれることになります。売れなくてもこれ以上メンテナンスができないようであれば、手放すことを検討しましょう。

相続財産管理人の選定は、予納金として数十万~100万円程度が必要だということを覚えて起きましょう。土地の価格を高く設定してしまうと、固定資産税を負担する金額も高くなるため相続財産管理人の専任が見送られてしまうことがあります。早く手放したいと思うなら、価格は低く設定しましょう。

売れない土地はそのまま放置しないようにしよう

売れない土地を少しでも良い条件で売り切るのは簡単なことではありません。土地が売れない原因には、立地など環境によるものや、土地そのものの広さなども大きく影響します。

しかし、売買を任せる不動産会社をよく吟味したり、戦略的に売買契約をたてるといった工夫で売れることもあります。その他にも、土地の広さを見直すなど、根本的な部分から見直すべきことを見つけられることもあります。

売れない土地を売るためには、まずはどうして売れないのかの理由をみつけましょう。それに対して、売れない理由があってもそれを相殺できるような付加価値があると見せられるようにしましょう。もちろんときには相場より価格が安いということもその付加価値に入るでしょう。

いずれにせよ、売れない土地を売るためには意欲的に行動することがとても重要です。