土地信託で土地活用を|失敗しない方法とメリットデメリットについて

土地信託で土地活用しよう

今は活用できていない土地を持っている人の選択肢の1つとして土地信託が注目を集めています。土地は所有しているだけで、毎年固定資産税を支払わなくてはいけません

ただ固定資産税や相続税を支払うだけなら、活用して資産を生み出せるように検討してみるのはいかがでしょうか。自分でアパートや商業ビルを建てて運用するのは大変だ、という人におすすめなのが土地信託です。

この記事では土地信託の仕組みやメリット、デメリットについてわかりやすくお伝えします。

土地信託の仕組みと基礎知識

土地信託という言葉を始めて目にした人も多いことでしょう。まずは土地信託というのはどのような仕組みなのか、ということについて基礎知識から見ていきましょう。

土地信託とは運用を委託して配当収入を得ること

土地信託とは、土地の活用を専門に行っている信託会社に土地を預けて運用してもらうことを言います。地主は特に資金を用意する必要もなく、ただ信託会社に土地を預けます。信託会社は預かった土地に信託会社の資金でマンションや商業ビルなどを建てて不動産投資を行います。

不動産投資を行い利益が出たら、そこから信託会社が建物の建設費や維持費などの運用費用等を差し引きます。地主は差額を配当金として受け取ることができます。

自分でアパートなどを建てて経営する場合と違い、土地信託では自分でその土地に建てた投資物件を運営する必要がありません。自分で不動産投資を行う場合と比べると、得られる利益はかなり少なくなりますが、自分で経営する手間やコストを掛けずに済みます

通常は一定の期限を設けて土地を預けます。信託している間は土地の名義は信託会社になりますが、契約期間終了後は地主に戻ります。契約終了後の建物は事前の契約に基づいて、建物ごと地主に返還するか、建物を壊して更地にして返還するか、どちらかになります。

信託会社は2種類から選ぶ

土地信託を行う会社には2つの種類があります。1つが運用型信託会社、もう1つが管理型信託会社です。

運用型信託会社 地主から預かった土地を信託会社の裁量で運用する
管理型信託会社 信託会社の裁量での運用は行わない。地主の指示に従って管理運用する。

管理型信託投資の方が、地主が得られる配当は高くなる可能性があります。しかし、不動産投資に対する知識や経験がないと、地主自らの判断で運用するのにはリスクも高くなります。

運用型信託会社に土地を預ければ、預けている間の運用手続きは全て信託会社が行ってくれます。管理型信託会社よりも得られる配当は少なくなりますが、知識や経験がなく、運用の手間を掛けたくないのなら運用型信託会社を選ぶことをおすすめします。

土地信託での契約完了までの流れ

土地信託での契約の流れは次のようになっています。

  1. 土地信託を行っている会社を探す
  2. 信託契約を結び土地の所有権を信託会社へ移す
  3. 信託会社による土地の運用と地主への配当
  4. 信託契約の終了によって土地建物を返還

それぞれのポイントは次のようになります。

1の信託会社探しは1つの会社だけで決めるのではなく、複数の会社を当たった方がいいでしょう。他の会社よりも高配当を謳うところは疑ってかかった方がいいです。駐車場でも賃貸マンションでも、その地域の相場というものがあります。相場以上の賃貸料で貸すことはできないので、その辺も自分で調て妥当な会社を選びましょう。

2の契約締結をする前には、事業計画が妥当なものかどうかは検討しましょう。土地を貸した事業によって大幅な赤字になった場合に、地主の責任がどのように問われるのか、という点についてもよく確認する必要があります。

3で地主が得られる配当金は、月々金額が変わってきます。運用型信託会社の場合には、信託会社の取り分の方が多くなるので、配当を得られない月もあることは覚えておきましょう。

4の土地の返還の時には、それまでの運用で建物を建照るための借入金がすべて返済されていて、土地と建物を無償で丸々手に入れられるというのが理想です。しかし、もしも借入金が残っている場合にはどうするのか、これは契約時に確認しておいた方がいいでしょう。

土地信託を始める3つのメリット

土地信託のメリット 土地信託のデメリット
  • 資金0から不動産投資が始められる
  • 不動産投資の専門知識がなくても収益が得られる
  • 信託受益権を担保にした借り入れも可能
  • 運用失敗のリスクも
  • 自分で運営するよりも収入は減る

土地を自ら運用する場合と比べて、土地の信託には当然メリットもあればデメリットもあります。どんなメリットとデメリットがあるのか見ていきましょう。まずは土地信託の3つのメリットには次のものがあります。

資金がなくても賃貸物件を建てられる

土地に何らかの賃貸物件を建てる場合には、当然建設費用が掛かります。賃貸アパートの建設で3,000万円以上、コインパーキングの建設で200万から300万円程度必要です。

しかし、土地信託では建設費用は地主ではなく運用会社の負担になります。また、賃貸アパートやマンションの場合には、固定資産税は小規模宅地の特例の適用により、最大6分の1に軽減されるのは大きなメリットです。

土地活用の専門知識がなくても収益に期待

使っていない土地を運用して収益を得たいと考えた時に、自分で運用するとなると不動産投資についての知識が必要になります。また、判断を間違えてしまうと大幅な赤字を出してしまうこともあります。事業計画を作り、適切な運用をするためのマーケティングをして、毎月の維持管理も自分の責任で行わなくてはいけません。

しかし、信託会社に信託すれば、それらのことは全てお任せできます。また、自分が考えていた運用方法とは違う、より収益の高い運用方法を提案してもらえることもあり、より高い収益が期待できる可能性が高くなります

信託受益権で現金を手にいれられる

土地を信託に出している間は、土地の名義は信託会社へ移行します。しかし地主には信託受益権というものが手に入ります。これは運用している土地に関する運用利益を得る権利を持っているということです。信託受益権は土地よりも現金化しやすいという特徴があります。

まとまったお金が必要なら、信託受益権を売買することもできますし、担保にして借金をすることもできます。信託受益権の売買や担保にすることは、不動産売買には当たらないので収入印紙も必要なく、印紙税も節約でき

後悔しないために知っておきたい2つのデメリット

どんな物事にも表があれば裏があります。土地信託にもメリットがある分だけデメリットも考えなくてはいけません。土地信託で後悔しないために知っておかなくてはいけないデメリットには次の2つがあります。

土地の運用は失敗するリスクがある

信託会社は不動産の運用のプロです。しかし、不動産投資というのはプロが運用しても必ず利益を上げられるとは限りません。土地を返還するときになっても負債が残っていた場合には、その負債ごと引き受けなくてはいけなくなることもあります。

どんな投資にも100%の絶対はないのだ、ということは考えて、事業計画などはしっかりと吟味しましょう。また、実績と信頼のある会社を選ぶことが失敗のリスクを抑えるためには大切です。

信託報酬で利益が減る

自分で土地を運用した場合には、毎月の売り上げから経費を差し引いた全額を自分のものにすることができます。しかし、土地を信託会社に委託した場合には、利益から信託報酬を支払わなくてはいけません。信託報酬は利益の5%から20%程度となります。

土地を管理運営してもらっている手数料と考えれば決して高くはないと思いますが、信託報酬が高いからと言って運用実績が優れている会社だとは限りません。土地信託を始める前には本当に利益が出るのかどうか、自分でよく吟味することが大切です。

土地信託で手軽に不動産収入

この記事では土地信託について詳しく見てきました。活用できていない土地を持っている人にとっては、土地信託というのは一つの大切な選択肢です。運用もしてもらえるので、手数料を支払う価値もあるでしょう。不動産投資に自信がない人はぜひ土地信託で土地を運用することを考えてみてはいかがでしょうか。