土地売却後の確定申告についての知識を身に付けよう

確定申告の知識を身につけて、理想の土地活用!

土地を売却して売却益がある場合、譲渡所得税を納付する義務が生じるために確定申告が必要です。確定申告の期間は、毎年2月16日から3月15日までと決まっており、期間内に申告しないと罰則が設けられています。

確定申告の提出は、管轄の税務署に直接提出する方法や郵送、e-taxが挙げられます。これ以外には、税務署の時間外に文書箱に投函する方法もあります。

この記事では、土地を売却した際の確定申告の必要性や手続きの手順について解説していきます。

土地を売却したら確定申告をしよう

日本の法律では、事業で得た利益や給与などの収入は所得とみなされ、所得税が課税されます。所得は10種類に分類されており、土地などの不動産を売却して出た売却益に対して譲渡所得税が課税されます。

一方で土地を売却して損失がある場合でも、給与などの所得と損益通算できる可能性があり、確定申告することで還付金や節税対策になります。

譲渡所得税を納税するためには、土地を売却した翌年の2月16日から3月15日までの期間に確定申告が必要です。譲渡所得税は、所得税・復興特別所得税・住民税から構成されており、土地の所有期間によって税率が異なります。

確定申告は、必要書類を揃えて管轄の税務署に提出する方法もありますが、2004年からe-TAXというシステムを利用してオンライン申請もできます。なお、期間内に申告しなかった場合、法定納付期限の翌日から完納の日までの延滞税が発生します。

土地売却で売却益がでた場合の確定申告

土地を売却して売却益が出た場合、譲渡所得税を納税するために定められた期間内に確定申告が必要です。譲渡所得税は、以下のように土地の所有期間によって税率が異なります。

譲渡所得税の申告は所有期間により税額が異なる

譲渡所得税の種類は土地の所有期間に応じて2種類あり、土地の所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得と言います。

長期譲渡所得の税金の計算方法

長期譲渡所得とは、土地を売却するなどして譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超える土地に適用されます。譲渡所得価額を算出するためには、取得費と譲渡費用を足したものを譲渡価格から差し引き、さらに特別控除を差し引いて求められます。

長期譲渡所得の場合、譲渡所得価額に所得税15.315%、住民税5%を乗じて税額が算出され、2037年までは復興特別所得税2.1%を同時に納付します。

長期譲渡所得の所得税は、例として土地の譲渡価額1億円・土地取得費7,500万・仲介手数料などの譲渡費用500万円の場合、以下のような譲渡所得価額になります。

(1億円-7,500万-500万)×15.315%=約300万円

土地の取得費が不明の場合は、譲渡価格の5%を取得費として算出されます。また、譲渡費用には、不動産業者への仲介手数料だけでなく、登録免許税や司法書士に支払った報酬などの登記に関わる費用も含まれています。

短期譲渡所得の税金の計算方法

短期譲渡所得とは、土地を売却するなどして譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下の土地に適用されます。譲渡所得価額を算出する方法は長期譲渡所得と同様ですが、税率が異なります。

短期譲渡所得の場合、譲渡所得価額に所得税30.63%、住民税9%を乗じて税額が算出され、長期譲渡所得と同様に2037年までは復興特別所得税2.1%を同時に納付します。

短期譲渡所得の所得税は長期譲渡所得と同条件の場合、以下のような譲渡所得価額になります。

(1億円-7,500万-500万)×30.63%=約600万円

このように譲渡所得は5年を境にして税率が異なり、短期譲渡所得の税率の方が高いということがわかります。そのため、譲渡所得税の節税対策としては、所有期間5年を超えてから売却した方が有益だと言えるでしょう。

土地売却所得と給与所得は区分して計算される

税制上の所得は10種類に分類されていますが、全ての所得に対して同率の税額が課税されるという訳ではありません。10種類ある所得それぞれを区分して考える「分離課税」という決まりがあるため、給与などの所得と土地を売却して出た売却益による譲渡所得は区別して算出されます。

ただし、給与と譲渡所得の区分は異なり分離課税になりますが、確定申告を同時に手続きすることが望ましいとされています。

土地売却で売却損が出た場合の確定申告

土地を売却する際に、全てのケースで売却益が出るとは限りません。土地を売却して損失が出た場合、基本的には確定申告の必要はありません。しかし、このようなケースでも確定申告すると、還付金や節税対策になる可能性があります。

損失分を給与所得などから控除できる場合がある

税制上は損益通算という税金を控除する仕組みがあるため、土地を売却して損失が出た場合、給与所得などから損失に対する税金が控除される可能性があります。

例えば会社員の場合、毎月の給与から所得税が差し引かれているため、土地を売却して出た損失に応じた税金が還付されるという仕組みです。

損失控除は最大で3年間繰り越し可能な特例がある

土地を売却して損失が出た場合、確定申告の申請年度で損失額を控除しきれないケースでは、土地を売却した年の翌年以後3年間繰り越し控除される特例があります。

この特例は繰越控除と言い、土地の所有期間が5年以上という要件を満たす場合に適用されます。

土地売却の確定申告の手続きについて

会社員の場合、他に収入がなければ確定申告を行う必要もなく、土地を売却したことで初めて手続きする人も多いのではないでしょうか。ここでは、土地を売却後の確定申告の手続きについて順に解説していきます。

売却した翌年の確定申告期間内に手続きをする

確定申告は毎年2/16~3/15が申告期間となっており、土地を売却した年の翌年の期間内に手続きします。土地の売却で発生する譲渡所得は、所得税・復興特別所得税・住民税から構成されていますが、所得税の確定申告に基づき、住民税は翌年度に課税されます。

申告期間内に手続きしない場合、無申告加算税という罰則が設けられているので注意が必要です。この罰則は、税務署からの指摘を受ける前に手続きすると税額の5%が上乗せされます。

確定申告に必要な書類

確定申告には数多くの書類が必要となるため、土地を売却した時だけでなく購入した時の領収書など、きちんと保管しておくことが大切です。以下の表では、確定申告に必要な書類と特徴を示しています。

必要書類 特徴 貼付方法
譲渡所得の内訳書 土地を売却後に税務署から送付される書類で、売却金額などが記載されています。 原本
売却時の書類 仲介手数料の領収書、売買契約書、固定資産税清算書など。 写し
購入時の書類 売却時と同様に仲介手数料の領収書、売買契約書、固定資産税清算書など。 写し
全部事項証明書 売却した土地の面積などが詳しく記載されている書類で、法務局にて入手できます。 原本
ただし、控除や特例を申告する場合は不要。
戸籍の附票 住民基本台帳法に基づいて作成された書類で、住所のある役所で入手できます。 原本
ただし、売却前後の住所が同じ場合は不要。

土地の売買では数多くの書類がやり取りされますが、保管場所が不明だったり、紛失しているケースもあります。そのため、確定申告までに余裕を持って準備することをおすすめします。

確定申告の提出後は、受付された時点で手続きは終了となりますが、万が一書類に不備がある場合や不足している書類がある場合は、再提出が必要です。

なお、すでに提出してしまった書類の不備などに気づいた場合は、申告期間内であれば再提出すれば良いですが、期日を過ぎている場合、税率の増減によって手続きの方法が異なります。

申告書の提出場所

確定申告は、必要書類を揃えて管轄の税務署に直接届けるか郵送にて提出します。また、2004年からはe-taxというオンラインで提出する方法も登場しているので便利です。

管轄の税務署の窓口

確定申告は所得税法で提出先が定められており、住民票の住所がある管轄の税務署に必要書類を揃えて提出することになっています。管轄の税務署の場所が分からない場合は、国税庁の公式ホームページなどで検索できるため、事前に調べておくと良いでしょう。

ただし、自宅と事業を行う場所が離れており、管轄する税務署が異なる場合は、「所得税・消費税の納税地の変更に関する届出書」を提出することで、住民票の住所がある管轄の税務署以外での提出が特例として認められています。

税務署の窓口は平日の8:30~17:00までの受付となっており、土日や祝日、年末年始は受け付けていません。

郵送による送付や文書箱への投函

確定申告は管轄の税務署に直接届ける方法以外に、郵送や文書箱に投函して提出する方法もあります。郵送で提出する場合、申請期限である3月15日の消印があれば間に合います。

また、確定申告の書類は特定の受け取り先に対して差出人が意思を示した文書である「信書」に分類されるため、第一種郵便物として送付するのが望ましいとされています。

文書箱は管轄の税務署に設置してあり、受付時間外などに文書収受箱に投函します。どちらの方法も不備があった場合に備えて、期日には余裕を持って手続きすることをおすすめします。

国税電子申告納税システムを利用する

確定申告をオンラインで提出する方法として、2004年にe-taxが登場しています。e-taxの正式名称は国税電子申告納税システムと言い、事前に電子証明書を取得して電子申告等開始届出書を税務署に提出します。

この方法を利用するためには、事前に利用者識別番号を取得する必要があり、申告書は国税庁の公式ホームページで作成できます。また、初めてe-taxを利用する場合、e-taxソフトをダウンロードする必要があります。

土地売却の確定申告の知識を高めスムーズに手続きをしよう

土地を売却後、一時的にまとまった金額を手にできても、譲渡所得による税金が課税されますため、確定申告が必要です。譲渡所得税は所有期間5年を境にして税率が異なり、5年以下では税率が高くなります。

また、土地を売却して損失が出た場合、確定申告により還付金を受け取れるケースもあるため、期間内に手続きすることをおすすめします。確定申告が初めての場合、必要書類の準備や手続きに時間を要する可能性もあるため、早めに準備してスムーズな手続きを実現しましょう。