土地売却にかかる税金の基礎|損をしないための節税対策を解説

納得の土地売却をするため税金について知ろう

土地を売却すると、印紙税や登録免許税といった税金だけでなく、売却益が出た場合には、売却益に対して譲渡所得税が課税されます。

所有や売却で税金が発生する土地の取り引きですが、税金の種類によっては特別控除などの優遇措置が設けられている税金もあります。このような制度を上手く利用し、損をしない節税対策を実行しましょう。

土地売却に関わる5つの税金

土地は所有しているだけで、毎年固定資産税の支払い義務が生じますが、売却する際にもいくつかの税金が発生します。土地を売却する際には、主に以下のような5つの税金が関わり、それぞれ税額が異なります。

契約金額で段階的に上がる印紙税

印紙は、支払先が国である場合に現金に代わって利用される証票のことで、車検などの手数料や税金を納付する際に用いられます。印紙税とは、土地の売却で売買契約書を交わす時にかかる税金のことで、売買契約書に貼付することで納税できる仕組みとなっています。

契約の内容や金額に応じて税額が異なる印紙税は、金額が高くなるに連れて税金も上がります。土地などの不動産取引きにおける売買契約書の場合、契約金額が1万円以下では課税されませんが、50億円を超える金額になると60万円という高額の税金が発生します。

なお、税金の負担を軽減するために、2020年3月31日までに作成された売買契約書に対しては軽減措置が適用されています。

契約金額 税額 軽減措置適用後の税額
記載がない場合 200円
1万円未満 非課税
501万円以上1,000万円以下 1万円 5,000円
1,001万円以上5,000万円以下 2万円 1万円
5,001万円以上1億円以下 6万円 3万円
50億円を超える場合 60万円 48万円

この表を見ると、軽減措置が適用される前と比べて5,000円~12万円の差があることがわかります。原則として、2020年4月1日以降は軽減措置が廃止されるため、2020年3月31日までに売買契約書作成して売却すると節税効果が期待できます。

名義変更で必要な登録免許税

登録免許税は登記や認可の際に課税される税金のことで、土地などの不動産を取得した時だけでなく、売却の時も名義変更のための登記が必要です。売却による所有権移転の場合は、固定資産税評価額に税率を乗じたものが納税額になります。

現在の税率は15/1,000ですが、印紙税と同様に軽減措置が設けられており、2019年4月1日以降は20/1,000になります。

税額 軽減措置適用後の税額
固定資産税評価額×2% 固定資産税評価額×1.5%

登録免許税は固定資産税評価額がベースとなっているため、固定資産税評価額が高いほど税金も高くなります。なお、登記に関する手続きを司法書士に代行する場合は、登録免許税とは別に司法書士への報酬を支払う必要があります。

土地の所有期間で変わる所得税と住民税

売却手続きで発生する税金の他に、土地を売却して利益が出ると、所得税と住民税から構成される譲渡所得税の支払い義務が生じます。売却益の課税対象である課税譲渡所得金額は、取得費と譲渡費用を足したものを譲渡価額から差し引き、特別控除があれば控除額をさらに差し引いて算出します。

譲渡所得税は、5年という土地の所有期間を境に税率が変わり、土地の所有期間が5年を超えている場合、課税譲渡所得金額に対して所得税15%、住民税5%がそれぞれかかります。土地を取得してから5年より短い場合、所得税30%、住民税9%がそれぞれかかります。

特別措置で生まれた復興特別所得税

2011年3月11日には、東日本大震災という未曾有の災害が日本を襲いました。被害に遭ったエリアは広く、復興するためには多額の資金が必要です。

このような背景から、東日本大震災の復興財源確保のために生まれた税金を復興特別所得税と言い、基準所得税額に2.1%の税率を乗じて税額が算出されます。なお、基準所得税額とは、実際の所得から控除できるものを全て引いた金額に、所得税の税率を乗じたものを指しています。

特別控除を使って土地売却の節税対策

土地を売却すると、印紙税や登録免許税などの税金が発生してしまいますが、税金の種類によっては軽減措置が設けられています。この他にも、要件を満たすことで適用される特例を利用すると、税金を抑えることができます。

取得費加算の特例で3年以内の売却の税金軽減

土地の所有期間で異なる譲渡所得税は、譲渡価額から取得費や譲渡費用を引いて算出されます。しかし、土地を相続したことなどが原因で取得費がわからないケースでは、売却価格に5%を乗じて取得費を算出します。

この取得費には取得費加算の特例が設けられており、相続税の申告期限から3年以内の売却であれば、課税譲渡所得金額から売却した土地に対する相続税額を引いて算出できます

期間限定で適用条件が緩い3,000万円控除

居住している住宅を売却する場合、売却で利益が出ても譲渡所得から3,000万円まで控除ができる特例が設けられています。

この特例は、通常であれば居住している家や土地であることが条件ですが、2016年4月から2019年12月31日までの期間であれば、空き家などの住居として利用されていない土地に対しても控除が認められています。ただし、取得費加算の特例とは併用できないことになっています。

売却理由で特例が認められる控除

土地を売却するとき、住み替えや土地活用など所有者によってその理由はさまざまです。売却理由によっては、特例が認められる控除が設けられていますのでチェックしておきましょう。

売却理由が公共事業などによる収用の場合、売却によって5,000万円、区画整理事業などで土地を譲渡した場合は、2,000万円を限度とした控除が受けられます。

また、公有地の拡大や地方公共団体の宅地事業などの理由で土地の譲渡で1,500万円の控除、農業振興地域の整備で農地を譲渡することで800万円の控除が受けられます。

土地売却で損失があるなら繰越控除の救済措置

土地を売却する場合、利益だけでなく損失が出るケースもあり、今後の生活に影響を及ぼす可能性が懸念されます。このようなケースに対しては、繰越控除という救済措置が設けられおり、所得税で控除しきれなかった損失を3年間繰り越して控除できます

この救済措置は一定の限度額でその年の所得から売却損の差し引きが適用され、以下のような要件を満たす必要があります。

  • 所有期間が5年を超えている
  • 配偶者や直系血族などへの譲渡ではない
  • 譲渡した不動産につき住宅借入金がある
  • その年の合計所得金額が3,000万円を超えていない

このように繰越控除の救済措置を受けるためには複数の要件をクリアしなければならず、1つでもクリアできなければ救済措置を受けることはできません。

土地売却の税金はいつ支払うのか

土地を売却する際に発生する税金は、税金の種類によって納税のタイミングはさまざまで、納付方法も異なります。

売却の書類作り段階で必要な2つの税金

登録免許税は、名義変更のための登記申請をする際に収入印紙を購入して納税します。電子申請の場合、銀行振込と収入印紙のどちらかの納税方法を選べ、手続きと同じタイミングで納税できます。

印紙税は、売買契約書作成の際に書類に印紙を貼付して納税します。なお、印紙は法務局の印紙売場や郵便局で購入できます。

支払いまでに猶予のある3つの税金

土地を売却して利益が出た場合、翌年の2月16日から3月15日までに確定申告が必要です。確定申告は複数の必要書類を添付して提出しますが、この時に所得税と復興特別所得税を納税します。

なお、住民税は確定申告の手続き後、5月頃に届く納付書を使って納税します。納税方法は一括か4期分割を選べ、4期分割の場合は6月末、8月末、10月末、翌年1月末というタイミングで納税します。

税金の知識を正しく身につけ土地売却

土地を売却する場合、主に5種類の税金がかかり、契約金額や固定資産税評価額がベースなど税金の種類によって算出方法が異なり、税額も異なります。

また、土地の売却でかかる税金には、軽減措置や特例が設けられているため、このような制度を利用することで節税対策に繋がると言えるでしょう。特例が適用されるにはさまざまな要件を満たす必要があるため、予め一つ一つの要件を確認しておきましょう。