用途地域 一覧の見方|自分の土地にはどんな建物が建てられる?

用途地域の定義とは

用途地域【ようとちいき】とは、都市計画法で決められている土地の使い方の地域地区指定の1つです。用途地域は市街地の住居、商業、工業などの大枠としての土地利用を定めているものです。用途地域は、用途の混在を防ぐことを目的としていて、13種類の地域指定があります。

用途地域指定によって、住宅街の中に危険な化学工場が建設できなかったり、風俗店を立地させなかったりすることができています。用途に応じて業種をまとめることでメリットが大きいことから、用途地域指定が導入されています。

用途地域にはどんな種類があるのか

土地の使い方を指定した用途地域指定。13種類ある地域指定についてそれぞれどのような利用が可能なのか、住宅、商業、工業の順に見ていきましょう。

低層住宅や中高層住宅専用の住居系地域

住居系地域指定には8種類あります。並べてみると、第1種低層住宅専用、第2種低層住居専用、第1種中高層住宅専用、第2種中高層住宅専用、第1種住居、第2種住居、準住居、田園住居の地域に分類され、それぞれに異なる住居の種類や床面積、高さの制限などが定められています。

第1種低層住居、第2種低層住居は、「低層住宅に係る良好な環境を保護するため定める地域」とされていて、第1種では、1階〜3階建てまでの高さ制限のある低層住宅が中心の住宅街です。1戸建てやアパートを中心とし、学校や、小規模な事務所、住居を兼ねた店舗なども立地できます。第2種では、1種に加えて150平方メートル以下の飲食店や店舗、病院、大学なども立地が可能です。

第1種中高層住居、第2種中高層住居は、「中高層住居のための良好な環境を保護するため定める地域」で、主に容積率に応じた4階建て以上のマンションなどに適応される地域です。第1種では、500平方メートルまでの店舗や病院、大学が立地できます。第2種になると1,500平方メートルまでの店舗などが立地可能です。

第一種住居、第二種住居は、「主として住居の環境を保護するため定める地域」とされ、カラオケ店やホテルなど商業地との共存地域の要素が出てきます。

準住居は「道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域」とされています。

田園住居地域は「農業の利用の増進を図りつつ、これと調和した低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するために定める地域」とされています。これは最近追加されたもので、市街化区域内の生産緑地以外の農地について建築等を規制するものです。土地の農業利用と調和した、低層住宅の良好な住居の環境を保護する仕組みで、規制は低層住居に準じます。特徴として、農産物等の加工所や販売所を立地できます。

商業の利便を目的とした商業系地域

商業地域には近隣商業地域と商業地域が分類されています。どちらも日常の利便性を向上させることを目的としていて、住宅も建てられますが、周辺環境や近隣の建築計画に注意する必要があります。

近隣商業地域は、「住居の環境を保護する目的で定める地域」とされていて、3,000平方メートルまでのホテルや商店、事務所などが立地できます。

商業地域は「主として商業、その他の業務の利便を増進させるために定める地域」と定義されていて、銀行や映画館、飲食店、百貨店などが立地できるようになります。

工業の利便を推進する工業系地域

工業地域には準工業、工業、工業専用の3地域が分類されています。準工業地域には住宅や店舗が混在しているため、一定の業種の建築が禁止されています。工業地域と工業専門地域では、公害の恐れがある業種が建築されているため、住宅や店舗は建築することができない決まりになっています。ここで詳しく見ていきましょう。

準工業地域は「主として環境の悪化をもたらす恐れのない工業の利便を増進するため定める地域」とされています。軽工業の工場をはじめ、サービス業の施設など周辺環境への危険性がない施設ならほとんどが建てられます。

工業地域は「主として工業の利便を増進するため定める地域」とされています。主に工業地帯ですが住居や店舗も建てられます。しかし、病院やホテルなどは立地できません。

工業専用地域は「工業の利便を増進するため定める地域」とされています。コンビナートやガス集積所などどんな工場でも立地ができます。しかし、工場以外の目的の建築物は立地できません。

用途地域の一覧を調べる方法は

ここまで用途地域の区分が何を指すか見てきました。では、自身が住む家などはどの地域に区分されているかどうやって知るのか、用途地域を調べる方法について見ていきましょう。

国土交通省のホームページを見る

用途地域自体は国土交通省のホームぺージにて公開されています。国民の誰でもが閲覧することができるようになっています。ただし専門用語も多いため、わかりにくいのが難点と言えます。

自治体の窓口に問い合わせる

国土交通省が難しいと思った方は、住んでいる自治体の役所に用途地域を知りたいと問い合わせてみましょう。自治体によって都市計画課や建設課、街づくり課など、用途地域を担当している窓口は違うため、受付で確認してから担当課に向かうと早いでしょう。窓口に行って用途地域を確認したい旨を伝えると、担当者が地図で確認して教えてくれます。

自治体や都道府県のホームページで見る

自治体によっては用途地域の一覧をホームページで無料公開しているところもあります。自治体のホームページにない場合でも、各都道府県のホームページに公開されている場合もあるため、住んでいる役所のホームページに無いからと諦めず、どちらもチェックするようにすると見つかるかもしれません。

ブルーマップを確認する

民間で販売している地図で知ることもできます。ブルーマップと呼ばれ、ゼンリン住宅地図の上に公図の内容を重ね合わせたものです。用途地域名やその他の情報が記載されています。自分で購入するとなると高額なため、図書館や法務局、国会図書館などで確認するのが実用的な使い方です。

用途地域の考え方や一覧の見方

用途地域図を見た時にさまざまな色分けや、地域をまたいで線が引いてある場合があります。そのような用途地域図の見方についてみていきましょう。

地域をまたいだ場合は過半主義で考える

土地が2つの用途地域でまたがっている場合は、その土地の過半が属する用途地域に属するように考えます。この考え方を過半主義と呼びます。容積率や建ぺい率、高さ制限、防火・準防火地域の制限などの規則により例外も存在します。

用途地域ごとに色が指定されている

用途地域にはマンセル表色系という日本工業規格に基づく三属性により、種別ごとに色分けで表示されています。住居系は緑か黄色、商業系は赤、工業系は青系でまとめられています。以下にマンセル表色系を示しておきます。

用途地域 マンセル 表色系
第一種低層住居専用地域 緑色 3.5BG 6.6/10.6
第二種低層住居専用地域 薄緑色 2.0BG 7.7/6.7
第一種中高層住居専用地域 黄緑色 6.9GY 7.9/8.8
第二種中高層住居専用地域 薄黄緑色 4.4Y 8.9/5.5
第一種住居地域 黄色 7.6Y 8.8/8.1
第二種住居地域 薄橙色 1.3Y 8.6/4.8
準住居地域 橙色 4.4YR 7.8/7.4
田園住居地域 不明 不明 不明
近隣商業地域 桃色 6.8RP 7.4/7.5
商業地域 赤色 6.0R 5.5/14.0
準工業地域 紫色 2.5P 6.9/5.0
工業地域 水色 6.3B 7.8/5.3
工業専用地域 青色 8.0B 6.6/8.8

用途地域に従って自分の土地を上手に活用しよう

2階建ての自宅を建て替える時に用途地域を知らないで設計はできません。低層住居専用地域にマンションは建てられないのです。店舗に改装するにも制限を受けます。

また、自営業でお店を持ちたい場合には、よく用途地域をみて出店計画を建てないと、規制に引っかかって規模の縮小や、立地自体が難しくなるかもしれません。用途地域を理解して出店計画を進めましょう。