遊休地の相続後の使い道は?遊休地活用の成功事例を紹介

遊休地うまく活用したい

相続などで遊休地を手に入れたものの、うまく有効活用する方法が見つからない、そんな遊休地を活用した成功事例を紹介していきます。遊休地の土地柄、用途にあった活用方法で有効な資産活用をしていきましょう。

遊休地はそのままにしておくとデメリットが大きい

相続などで得た遊休地をそのまま放置しておいた場合に考えられるデメリットについてまずみていきましょう。

犯罪リスクが増加して近隣から苦情が来る

遊休地なんて放置していても、ただの空き地なんだから迷惑にならないだろうと思ったらいけません。放置された遊休地は雑草が生え、害虫や害獣の住処となります。農地の中などだと、近隣の農家への影響は大きく、苦情や獣害被害による訴訟にも発展しかねません。

また、遊休地は悪徳業者に狙われ易く、不法投棄の要因にもなりかねません。廃棄物処理法で厳しく取締がされているものの、不法投棄はあとを絶ちません。もし、不法投棄され、悪徳業者が見つからず撤去が必要になれば、数百万円の処理費がかかる場合もあります。

さらに遊休地は住宅街の奥まった空き地や、廃屋が載っていたりすれば、子どもたちが遊んで怪我をしたり、犯罪の温床になったりと、所有者の責任も問われる事態を招くこともあります。

管理費用や手間がかかる

遊休地とはいえど、土地を所有していれば管理する責任が所有者には生じます。管理としては、害獣や犯罪者が寄り付かないように、点検や見回りをはじめとし、雑草の手入れやゴミの除去などが考えられます。

遊休地が隣近所なら問題も小さいですが、飛行機で行くほど遠方だと、管理会社に委託するなどさらに経費がかかります。

固定資産税を払い続ける必要がある

土地には固定資産税が毎年かかります。遊休地だからといって例外ではありません。遊休地も所有していれば、各市町村で決められた固定資産税が課せられます。特にただの空き地の場合、高い税率がかけられます。これは土地の有効活用を促すためで、遊休地を放置する大きなデメリットとなります。

また、遊休地都市計画区域に入っている場合には、都市計画税も上乗せになり、遊休地を活用せずに放置するだけで、数十万円という多額の税金が毎年発生するデメリットがあります。

遊休地を活用する方法

では遊休地を活用する為にはどのような方法があるのでしょうか。項目別にみていきましょう。

太陽光パネルを設置する

地方の市街地や農地で一定の広さがあり、南向きの日当たりの良い遊休地なら、太陽光発電システムの設置が向いています。太陽光発電システムは太陽の光で発電し、電力会社に売って利益を得る事業です。

昔は機材の費用が高くなかなか採算を取るのが難しい状態でした。技術の進歩により、機材の価格も安くなり初期投資を回収するまでの期間も短くなる場合が増えています。一方で発電した電気の買取価格は、普及とともに年々下がっています。10kW以上の事業用太陽光発電なら設置した年から20年間は固定した価格で1kW単位で買い取ってくれます。太陽光発電を考える場合は、早めに複数の業者に見積もりをとって検討してみるのが良いでしょう。

初期費用を安く抑えるだけでなく、メンテナンスや害獣対策なども話し合って決められる業者が優良です。太陽光発電は基本的には置いておくだけで収益を生み出してくれるので、労力を必要とせず、魅力的な資産活用です。

駐車場として貸し出す

遊休地活用として近年多いのは駐車場に整備しての利用です。月極やコインパーキングなど都市、地方を問わず需要のある駐車場は、整備費用も安く抑えることができます

月極駐車場ならある程度整地して線を引くだけで事業がはじめられます。自身で管理できますし、安定した収入が見込めます。管理が難しければ不動産会社や駐車場管理会社に委託も可能です。

コインパーキングにする場合は駐車場業者から毎月土地の使用料として、賃料を得ることが可能です。月極にしろコインパーキングにしろ、周辺の相場を見てから考えましょう。相場が低すぎるとあまりメリットが得られない可能性が高くなります。遊休地の面積と駐められる台数、収益を生む料金を考えたときに、固定資産税程度は得られるか検討してから、駐車場整備業者と話を進めるのが良いでしょう。

賃貸住宅を建てて経営する

アパートやマンションなど賃貸住宅を建てて経営する方法も有効です。金利が低い現状では、初期投資を全額ローンにしても賃貸収益でローン返済しても十分な利益を得られる可能性が高いです。賃貸住宅経営には自己管理と一般管理、一括借上の3つの方法があります。

一般管理は、入退去や家賃回収、清掃などの業務を不動産業者に任せる方法です。3〜5%程度の手数料がかかる場合があるものの、日々の管理からは開放されます。反対に自己管理は、それら全てを自分でこなす必要があります。他に仕事がなく専業とすれば可能でしょう。そして一括借上げは、1棟をまるごと不動産会社が借り上げてくれます。メリットは空室リスクがないことです。デメリットは10〜20%の手数料を取られる点などです。

アパートよりマンションの方が収益性は高いです。ただ、管理が大変になるので、管理会社や不動産会社を間に挟むことで仲介手数料などが必要になる場合があります。アパートなら初期投資も少なく、入退去の仲介手数料程度で、毎月の家賃管理は自分でも可能でしょう。自分が管理しやすい方法を選ぶ必要があります。

携帯電話のアンテナを設置する

遊休地活用の意外なところでは携帯電話各社のアンテナを設置すると固定収入が得られます。基本的に初期投資ゼロではじめられ、月々6万円前後の収益が見込めます。設置が決まると20年は固定価格で支払ってくれる契約が多いようです。

通信会社が依頼してくるケースは少なく、自身で通信会社へ連絡してみると設置を依頼される可能性があります。設置にあたっては周辺の電波状況や立地などを加味して決定されるので必ず設置できるわけではありません。

必要とする人に売却する

遊休地を所有し続ける理由がなければ売却も検討してみましょう。売却すれば管理費や税金を払う必要がなくなる上に、まとまった現金を手に入れることができます。

ただし、遊休地が農地の場合は売却にあたって都道府県知事の認可や市役所の農業委員会の認可などさまざまな手続きが必要となり、複雑かつ面倒な作業になります。農地売却を検討しているなら、国が進めている「農地集積バンク」を活用してみましょう。農地の売却や貸出を市町村が窓口となって行ってくれます。新しい制度なので役所に行って相談してみましょう。

遊休地を活用する時の注意点

遊休地活用をする場合はさまざまなビジネスが用意されていますが、自身に合った方法を見出すにはなかなか大変です。遊休地を活用する時の注意点についてみていきましょう。

遊休地の活用で迷ったら専門家に相談する

遊休地活用でもし、迷ったら一人で悩むのは得策ではありません。まずは自身の住む役所に相談してみましょう。所有する遊休地がどのような用途地域なのかをまず知りましょう。そして、役所や都道府県、国で行っている助成や補助制度について教えてもらい、選択の幅を広げましょう。

その上で具体的に各専門の業者や、時にNPO法人などにも専門家を見つけて、積極的に相談していきましょう。また、複数の業者に相談することで、比較できたり、見落としを見つけられたりできるので、必ず複数社に相談しながら進めていくと良いでしょう。

用途地域の建築制限を確認する

先程、「用途地域」というのが出ましたが、全ての土地には用途が決められていて、場合によっては自由に建物を建てられない場合があります。

市街化区域では、大きく分けると「住居地域」「商業地域」「工業地域」の3つの用途地域に分かれています。それらがさらに13区域に分かれています。地域により建てられない建築物があり、希望する活用方法ができない場合もあるので注意が必要です。遊休地を活用したい時は、まず最初に用途地域を確認しましょう。

遊休地は放置せず有効に活用しよう

遊休地は放置することでデメリットが大きいことをはじめに見てきました。いまは遊休地活用にさまざまなビジネスが立ち上がっていますので、所有する遊休地の性質、立地などを加味して、活用し、利益を生み出していきましょう。有効に活用することで遊休地は、有用地へと変わるのです。