不動産売却の悩みはどう解決する?相談窓口と売却の流れ

不動産売却のことは誰に相談すればいいのか

いざ不動産を売却する段階になって「分からない事だらけで誰に相談していいか見当がつかない」という人は少なくありません。また不動産会社に聞いても解決しないという分野も。しかし、そんな場合でも悩みに適した相談先が複数あるので焦らず確認しておきましょう。

不動産売却の悩みに適した相談先

不動産を売却するとなると確定申告や税金の他、所有権を変更する登記、さらには不動産の価値や広さの査定など様々な手続きが待っています。思わずたじろいでしまうこんな場面でも、不動産売却の悩みに適した相談先に足を運べば、それぞれの専門知識に精通した専門家による心強いアドバイスがもらえます。

確定申告や税金のことは税理士

不動産を売却すると年度末に確定申告が必要です。自身で申告することは可能ですが「詳しいことはよく分からない」という方もいるでしょう。

確定申告や支払わなければならない税金についての相談は、「税理士」にすると手続きがスムーズです。費用はかかりますが専門家である税理士なら、必要な書類等の準備や記入方法など、詳しく説明してもらうことができます。気になる税理士への報酬額ですが、一般的に相場は約4~5万円といわれており、税理士事務所によっては8万円前後かかる場合も。

しかし売却して出た利益に応じて住民税や所得税が課税されるため、漠然とした不安に駆られることもあるでしょう。税理士に相談することで節税手段についても知ることができるため安心です。事前に税理士が運営しているホームページなどを確認しておくとよいでしょう。

権利関係は司法書士

税理士と並び土地を売却する際、頼りになるのが法律の専門家である「司法書士」です。売却時に必要になる所有権を変更する登記や、銀行につけられた抵当権を抹消する登記を行う時など、権利関係に強い司法書士が頼りになります。

また事務的な手続きはもちろんのこと、土地売却の際、よくトラブルとして挙がる境界問題等にも対応してくれるうえ、契約書の内容や法的な相談にものってくれます。売買契約書の文言がよく理解できない場合、後々トラブルを避けるためにも心置きなく司法書士に相談しましょう。

また法律というと弁護士を最初に思い浮かべますが、所有権の登記を依頼する司法書士は弁護士と違い、相談にかかる料金を別途請求することはありません

不動産の価値は不動産鑑定士

「不動産鑑定士」とは、土地や建物などの不動産の適正な価値を査定する、国家資格を持った専門家です。主に企業間で不動産を売買するなど、高額な金銭が動く場面でニーズがあります。

不動産業者の査定は主観が入った査定額になることが多いのに対し、法律に基づいて不動産本来の価値を算出するのが不動産鑑定士の仕事。そのため通常どの鑑定士に依頼しても、同じ査定額になるのが普通です。

また不動産鑑定士による鑑定書は、裁判所や税務署など対外的に提出する資料のため一般の人が不動産を売却する場合は、不動産鑑定士ではなく不動産業者に査定を依頼することになんら問題はありません。

土地の広さの算出は土地家屋調査士

土地家屋調査士とは土地の正確な広さを測量する専門家を指します。土地売却の際「土地の広さがよくわからない」という場合に相談しましょう。

また土地家屋調査士には、隣の土地との境界線があいまいな土地売買の際にも、調整や相談に乗ってもらうことができます。なお不動産鑑定士と同様、土地売却が目的の一般の人なら不動産会社に算出を依頼して問題ありません。

売却時に不動産会社と相談しておきたい項目

不動産を売却する際、不動産会社とも相談しておきたい重要なポイントがいくつかあります。売却にかかる諸経費や売却活動の内容確認などです。また媒介契約にも種類がいくつかあり、自身に合った契約を担当者とよく相談して決めることが大切です。

不動産を売却する際の諸経費

不動産売却も購入する時と同様に諸経費がかかります。主なものに「不動産仲介手数料」や融資を受けた場合に金融機関に支払う「一括繰り上げ返済手数料」印紙税や不動産譲渡所得税などの「税金」等が挙げられます。

ちなみに不動産仲介業者に支払う手数料は成功報酬のため、取引が成立に至らなかった場合は支払いの義務は発生しません。また不動産会社側から売買にかかる諸経費の一覧表が提示されますので、その際は費用の計算の仕方や手続き方法など担当者に確認するようにしましょう。

媒介契約の種類の決め方

査定が終了して売却することが正式に決まると、売主が不動産仲介業者と媒介契約を結ぶ段階に入ります。媒介契約には「専属専任」「専任」「一般媒介」の3種類があり、それぞれ特徴が異なるため、どの契約を結ぶかは不動産会社の担当者としっかり相談することが求められます。

不動産会社の契約は一社のみの「専属専任」契約、一社のみですが自分が見つけた相手方とは不動産会社を通さず売買契約することができる「専任」、複数の不動産会社と契約が可能な「一般媒介」など、それぞれにメリット、デメリットがあります。それらを見極め自分に合ったふさわしい媒介契約を結ぶことが肝心です。

売却活動の内容

媒介契約が決まると不動産会社の担当者は売却に向け、さまざまな売却活動を行います。住宅情報雑誌や新聞の折込広告への掲載や、ホームページ上で物件の写真や間取りを公開する他にも、迅速性の高い「レインズ」(不動産の情報交換が目的のネットワークシステム)に登録するなど、様々な媒体を利用して売却活動を行ないます。

自分の不動産に対して不動産会社が、どのような売却活動を行ってくれるのはとても気になるところ。遠慮せず不動産業者の担当者に確認すると安心です。

売却の相談をする不動産会社の選び方

満足のいく不動産売却を行うためには不動産会社選びも大切な要素のひとつです。相性の良くない会社と契約して納得いく売却ができなかったという事もよくある話です。ここでは信頼できる不動産会社を選ぶためのポイントをまとめました。

心から信頼できる営業マンがいる

信頼できる営業マンを選ぶ際、重要なポイントがいくつかあります。まず査定の際、金額の根拠をしっかりと説明できるかどうか、また売り手のニーズをしっかり理解し、状況に合わせた売却プランを提案できるかなどが挙げられます。

契約に関する書類の作成など、さまざまな手続きは不動産会社が行っているため、信頼できる営業マンを選ぶことはとても重要です。また不動産は査定から売却までの期間が3か月から半年程度要します。そのためにも信頼のおける担当者選びは大切です。

不安な場合は複数の不動産会社に選定してもらい、もっとも高い査定額を出した会社を選ぶとよいでしょう。ただし他社と比較して明らかに査定額が高すぎる場合は、成約後に売却価格を引き下げる業者もあるので注意が必要です。

不動産会社それぞれの強みを把握して選ぶ

知名度の高い大手のチェーン店から地域に根付いた街の不動産屋まで、全国には数多くの不動産屋が存在します。大手のチェーン店は全国に店舗を持ち、人員も多く物件の情報や顧客リストも豊富です。そのため買い手が見つかりやすいといったメリットがあります。

しかし中小の不動産会社であっても、地元に根付いた活動をしていることもあり、大手にはない顧客情報や物件を持っている場合もあります。一概にどちらが有益とは明確には言えませんが、それぞれの強みを把握し選択すすことが重要です。

ただ多くの不動産会社は「レインズ」に登録しているため、物件の情報を広域に公開できるという点では、大手と中小の差はほとんどありません。どちらにしても一番重要なのは会社の規模より担当者の仕事ぶりといっていいでしょう。

不動産売却に関する悩みは早めに解消しよう

不動産売却に関する知識は自身で調べなければ分からないとも多く悩みは尽きません。しかし不動産売却の流れや注意するべきポイントなど事前に踏まえておくことで、売却を効率よく進めることができます。売却に関する疑問や悩みは早めに解消して、取引をスムーズに進めましょう。