不動産鑑定にかかる費用とその相場とは?事例も紹介

不動産鑑定士に支払う報酬とは

全国に約7800人存在する不動産鑑定士。主な仕事に国や都道府県からの土地の評価や、公的な競売物件の評価、銀行からの担保評価などが挙げられます。不動産鑑定とは、国家資格を持った不動産鑑定士が不動産やその地域の調査を行い、不動産鑑定価格を決める事をいいます。

その意義は不動産の正当な価格を知ることができることと、不動産鑑定で算出された精度の高い適正な価格を示すことで、売却や財産分与の際のトラブルも未然に防げるところにあります。誤った価格で売買されないために不動産鑑定士による不動産鑑定を行うのです。では、不動産鑑定士に支払う報酬はどのくらい必要なのでしょうか。

不動産鑑定に必要な費用の相場

不動産鑑定は不動産鑑定士の独占業務であり、不動産会社で鑑定を依頼することはできません。どちらかといえば企業間の土地の売買など、大きな金額が動く場面で鑑定が必要になってきます。お金を貸す側の銀行としても不動産の適正な価値を担保する必要があるためです。

そこで気になるのは不動産鑑定にかかる必要な費用です。原則では鑑定業者が自由に設定できることになっています。ただ一般的には基本鑑定報酬額表を基にして報酬額を決めている業者がほとんどです。ここではあまり認知されていない鑑定評価の報酬についてまとめました。

不動産の種類ごとの鑑定報酬額

多くの不動産鑑定事務所は「報酬基準型」と呼ばれる基本鑑定報酬額表を採用しています。これを基に各事務所が独自の報酬基準を設けているのです。費用は会社により前後しますが、鑑定評価格が1000万円以下の場合、更地は20万円、建物と土地は25万前後、マンションは30万円強が相場となっています。

報酬体系には報酬基準型の他にも、土地の広さや作業量に準じた「積み上げ型」や、どんな物件でも報酬額が一律という「定額型」があります。しかし定額型は物件によって作業量が大きく異なるため、採用している事務所はごく少数にとどまっています。

国の評価基準に基づいている「不動産鑑定評価書」ですが、最も妥当な評価手法で不動産の価値を算出しているため、裁判所や税務署などに証拠資料とし提出することができるのも特徴のひとつです。ただ裁判用の評価書となると、相場の価格に料金がさらにプラスされることもあります。

不動産査定書の作成費用

不動産鑑定評価書が裁判所や税務署に提出できるのに対し、「不動産査定書」は社内や身内だけで利用できる資料を言います。いわば不動産鑑定評価書の簡易版といってもいいでしょう。

主に企業が工場や商業施設などを売却する際、適正価格を知るために依頼することが多いようです。街中の不動産会社では工場などの特殊な物件を通常扱っていないため、不動産の適正な価格を知ることが困難だからです。

不動産査定書の費用は更地の場合で10万~15万円、建物と土地は15~20万円、マンションも同じく15~20万が相場となっています。不動産査定書の場合、不動産の査定額によって料金を変えることはあまりないため、各社に違いは見られません。

鑑定費用の見積もりは無料

ほとんどの不動産鑑定事務所は鑑定費用の見積もりを無料で行っています。初回の相談も無料という事務所は数多くあるのでチェックしましょう。見積もりを取っておくことで鑑定費用の全体像を把握することができ、不安を払拭することができます。

ただ見積もり自体は無料であっても、事務所によっては交通費や別途費用を請求される場合も。トラブルを未然に防ぐためにも、事前に問い合わせてよく確認することが重要です。

不動産鑑定費用が相場よりも高くなるパターン

多くの不動産鑑定業者が基本鑑定報酬額表を基にして費用を決めているといっても、条件によっては相場より高くなる場合もあります。事前によく確認しておきましょう。

地方の鑑定事務所に依頼した場合

都市部の鑑定事務所に依頼すると、費用が割高になるイメージを持つ方も多いかもしれません。しかし実際には、地方の鑑定事務所に依頼した方が高くなる傾向がみられます。

というのも都市部には数多くの事務所が存在するため、競争原理が生まれやすく費用を押さえる会社が多いのです。逆に地方は割高になるという仕組みになっており、地域によって依頼費用は上下する傾向にあります。

対象不動産の額が大きい場合

対象の不動産額が大きくなればなるほど、不動産鑑定士の報酬も跳ね上がります。それについて明確な理由を説明するのは難しいですが、ひとつには鑑定価格が高額になるにつれ、不動産鑑定士の責任が重くなることが挙げられます。

鑑定士の著名や捺印が入った鑑定評価表はその責任も重く、報酬額も物件の額に合わせて大きくなるのが一般的です。提出された鑑定評価書や不動産鑑定士に対して損害賠償を請求されるといった事例があることも、ひとつの要因といっていいでしょう。

類型が宅地の借地権である場合

相場より高くなるパターンとして「類型」の違いも挙げられます。類型とは建物と土地、更地やマンションといった評価する不動産の種類のことをいいますが、その類型の違いによっても報酬額に違いが生じます。

宅地や建物の所有権でなく「宅地の借地権」の鑑定であった場合、評価するのが技術的にも難しく、その分作業量も膨大になるため、報酬が上がる可能性があります。

不動産鑑定にかかる費用を抑える方法

不動産鑑定を依頼するに当たり、知っておいて損はないのが依頼費用を最小限に抑える方法でしょう。知らないことで損失を出してしまったという事がないようポイントを押さえておきましょう。

不動産鑑定報酬基準をチェックする

前述にもあるように、一般的に多くの不動産鑑定事務所は「不動産基本鑑定報酬額表」というガイドラインを使用しており、これを基に各事務所が独自の報酬基準を設けています。

この国土庁が告示する報酬の基準に基づいて費用を決めるため、どの鑑定事務所に依頼しても料金に大きな差はないのが通常です。「不動産基本鑑定報酬額表」を事前にチェックしておくことで、仮に不当に高い費用を請求された場合でも事前に対処することが可能です。

無料相談会に行く

無料相談会に足を運ぶことで、自身にふさわしい鑑定士かどうかを選別することができます。良い不動産鑑定士を選ぶポイントがいくつかあるので確認しましょう。

まず適正な費用を提示してくれる不動産鑑定事務所であることが重要です。初回の無料相談の際、はっきりとした具体的な金額を示さない鑑定事務所には注意した方が良いでしょう。もちろん不動産鑑定の実務経験の豊富さも重要なポイントです。さらに加えて、机上では行われない売買契約など不動産関連の実務経験もあるとより安心です。

いずれにしても費用が適正で依頼内容をよく理解し、親身に対応してくれる不動産鑑定事務所を選ぶことが大切です。不安なら複数の鑑定事務所を訪れ、自分にふさわしい事務所を慎重に見極めましょう。

売却の場合は不動産会社に査定してもらう

目的が不動産の売却の場合、鑑定ではなく不動産会社に査定してもらいましょう。売却など不動産の公正な価値を求める必要がない場合は、不動産鑑定事務所ではなく無料で査定してくれる不動産会社に依頼した方が費用を抑えることができます。

鑑定の目的は不動産本来の値打ちに相当する価値を求めることですが、査定は売り手の立場に立った価格を算出するのが目的です。また不動産会社の査定は、売り手と買い手の売却(仲介)を前提に行われています。

不動産会社で査定を依頼すると無料で「査定表」をもらう事ができます。これは法律で義務づけられており不動産会社の業務のひとつなのです。不動産鑑定は不動産鑑定士の独占業務のため有料ですが、不動産会社は査定で金銭を受け取ることは禁じられています。

必要な状況に応じて不動産鑑定を利用しよう

信頼度の高い不動産鑑定ですが、その依頼額は決して安くはありません。そのため事前の下調べと信頼のおける不動産鑑定士を選ぶ必要があります。鑑定料の相場や、鑑定と査定の違いなどを頭に入れておくだけで不安が減り、取引もスムーズに進むことでしょう。必要に応じて不動産鑑定を上手く利用したいものです。