土地を売る時の流れと土地売却に関して知っておきたい知識を解説

土地売却の進め方について悩んでいませんか

親族から土地を相続したが使わないので手放したい、転勤が決まり住んでいた土地を売却することになった…など、長い人生のなかでは土地の売却を考えることもあるでしょう。

しかし、多くの人にとって不動産の売却はそう何度も経験するものではありません。土地の売却をどのように進めて良いのか、悩んでいる方も多いのではないでしょうか。

土地の売却は、大きなお金が動き、手間や時間がかかるものです。だからこそ、事前に情報を集めて準備をしておくことがとても大切です。

今回は、土地売却の流れや、土地の売却に関して知っておきたい知識を幅広く解説していきます。

土地を売却する時の流れ

まずは土地の売却について、全体像を掴んでおくことが大切です。

土地の売却を決めたら、具体的には以下のように進めていくことが多いでしょう。土地の状況にもよりますが、最初のステップの査定から最後の引き渡しまでの期間、半年前後を見込んでおくと良いでしょう。

<土地売却の流れ>

1.相場を確認・土地の査定を行う

2.不動産会社と媒介契約を結ぶ

3.売却活動

4.買い主と条件交渉

5.売買契約の締結

6.引き渡し

土地の売却を考え始めたら、最初に相場の確認と土地の査定を行います。査定は、比較が行えるように一括査定などで複数の不動産会社から受けることをお勧めします。

査定を依頼した不動産会社の中から、仲介を依頼する不動産会社を選んで媒介契約を結びます。その後、不動産会社と二人三脚で売却活動を行い、買い主が現れたら、条件交渉、双方納得の上で売買契約を締結、引き渡し、という流れて進めていきます。

また、土地を売却した翌年には、確定申告を行わなくてはなりません。土地売却時の確定申告についてはこの記事の中で、追って解説します。

売却したい土地の相場を自分で調べる方法

売却を考えた時に最初に行うことは、土地の相場を調べることです。不動産会社に土地の査定を依頼する前に、相場を確認することがベターです。自分で相場を把握していれば、相場よりも安い金額で売却して損をしてしまうことを防ぐことができます。

ここでは、土地の相場を自分で調べる方法を、いくつかご紹介します。

土地総合情報システムを利用する

土地総合情報システムは、国土交通省が提供している土地の価格を検索できるシステムです。実際に不動産取引を行った人へのアンケートを元に情報が作成されています。

エリア別で、過去の土地取引の情報を検索することが可能です。自分が売却したい土地のあるエリアを検索し、直近売却された例のなかで似たような土地の価格を調査してみましょう。

【参照リンク:国土交通省土地総合情報システム

毎年公表される公示価格から推定する

土地や不動産は、世の中に全く同じものが存在しないもののため、価格がつけにくいと言えます。そのため、日本には土地の価値を公的に示す価格指標があります。それが、「地価公示価格」です。

公示価格は、価格がつけにくい土地取引に一定の基準を設けることを目的に、国土交通省より年に一度公表されます。毎年1月1日時点の標準地1㎡の価格を3月ごろに公表しており、標準地は全国に2万ヵ所以上設置されています。

公示価格は、同じように不動産取引に基準を持たせることが目的で9月に公表される「基準地価格」(都道府県管轄)と併せて、不動産取引の指標として参考にされている大事な指標です。近年は国土交通省のHPでも確認することが可能です。

【参照リンク:国土交通省公示価格調査ページ

国税庁の路線価を利用する

公示価格から土地の価格を確認する方法をご紹介しましたが、国税庁が発表する「相続税路線価」でも、同様に土地の価格を推定することが可能です。

相続税路線価は、主要な道路に面した土地1㎡あたりの評価額を公表しているものです。路線価の公表時期は毎年7月頃で、全国に30万ヵ所以上の標準地が設定されています。

相続税路線価は、公示価格や実際の土地相場の約8割の価格で設定されています。そのため、相続税路線価から土地の価格を推定する場合には、路線価に0.8をかけて計算する必要があります。

【参照リンク:国税庁相続税路線価

不動産情報サイトを参考にする

土地の相場は、不動産情報サイトを参考にして知ることも可能です。

現在売り出し中の土地の中から、自分が売却したい土地と条件が近いものを探し、価格を確認する方法です。簡単に調べることができますので、一度自分の土地があるエリアで検索をかけてみることをお勧めします。

ただし不動産情報サイトを参考にする場合、注意点が2つあります。1つは、土地のみではなく建物付きで売却されている場合も多く、土地だけで正確な相場を知るには複数のデータを集めないといけない点です。さらに、表示されている価格は売り出し価格で、実際に取引が成立した価格ではない点も考慮しておく必要があります。

土地を売る時に準備が必要な書類

土地の売却を行う際、いくつかの契約を結びます。その契約を結ぶためには、いくつかの決まった書類を準備しなければなりません。

ここでは、土地を売却する際に、必要な書類についても確認してきたいと思います。

不動産会社と媒体契約を結ぶ時

不動産会社に仲介を依頼するときに結ぶ契約を、媒介契約と言います。媒介契約を結ぶ際には、以下の書類を準備しておきましょう。

必要書類 取得場所 準備する人
土地の測量図 管轄の法務局 不動産会社、または売り主本人
登記簿謄本 法務局(管轄以外でも可) 不動産会社、または売り主本人
地図 法務局など 不動産会社、または売り主本人
登記の権利証 取得時に自宅に保管していたもの 売り主本人
土地を購入した際の売買契約書 取得時に自宅に保管していたもの 売り主本人
固定資産税納税の通知書 自宅に届いたもの 売り主本人
本人確認書類(免許証など)  – 売り主本人

土地の測量図や地図、登記簿謄本などは不動産会社が準備をしてくれる場合も多いため、契約を結ぶ際、自分で準備をしなければならない必要書類について、あらかじめ不動産会社に確認をしましょう

買主と売買契約を結ぶ時

売却活動の結果、土地を購入してくれる買主が見つかれば、条件交渉を経て、売買契約を結ぶことになります。

この大切な契約を行う際にも必要な書類が複数あります。以下の表で確認しておきましょう。

必要書類 取得場所 準備する人
土地の測量図 管轄の法務局 不動産会社、または売り主本人
登記簿謄本 法務局(管轄以外でも可) 不動産会社、または売り主本人
地図 法務局など 不動産会社、または売り主本人
登記の権利証 取得時に自宅に保管していたもの 売り主本人
固定資産税納税の通知書 自宅に届いたもの 売り主本人
本人確認書類(免許証など)  – 売り主本人
銀行口座情報  – 売り主本人
実印  – 売り主本人

なお、売買契約に必要な契約書の類(売買契約書や重要事項説明書など)は、不動産会社が準備をしてくれるため、ここでは表に掲載していません。

土地を売る時にかかる費用と税金

土地を売却する際には、売却益が入ってくることに目が行きがちですが、売り主側にも様々な諸費用がかかります。また、契約書の印紙税や所得税、住民税などの複数の税金も納める必要があります。

不動産会社に支払う仲介手数料

晴れて土地の売却が成立し場合、仲介を依頼した不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。仲介手数料が法律によって上限が定められています。

<売却価格ごとの手数料一覧>

不動産売却価格 手数料の上限価格(税抜)
200万円以下 売却価格の5%
200万円超〜400万円以下 売却価格の4%
400万円超 売却価格の3%

これらはあくまで上限のため、不動産会社によっては上記の表よりも安く設定されていることもよくあります。また、仲介手数料は成果報酬の仕組みになったいるため、媒介契約を結んでいても土地の売却ができなかった場合には、不動産会社に支払う報酬は発生しません

売買契約書にかかる印紙税

印紙税とは、該当する文書に課される税金です。不動産の売買契約書にも印紙税が課され、売り主は納税の義務があります。

印紙税は、売買契約書に記載された土地の売却金額ごとに税額が異なります。売却金額が高額になればなるほど、印紙税も比例してつり上がっていきます。

不動産の売却金額 印紙税
100万円以下 500円
500万円以下 1,000円
1,000万円以下 5,000円
5,000万円以下 10,000万円
1億円以下 30,000万円

 

<印紙税を節約する方法>

なお、不動産の一般的な売買取引では、売買契約書について、売り手がと買い手側で1枚ずつ、計2枚作成します。別に作成した場合、印紙税はそれぞれの売買契約書でかかりますが、実は2枚のうち1枚はコピーでも問題ありません。この場合、買い手側の売買契約書は原本でなければいけないという決まりがありますので、コピーは売り手側だけに許されることになります。

そのため、土地の買い手側で売買契約書を作成してもらい、コピーをもらうことができれば、売り手側の印紙代を節約することができます。

登記にかかる費用

不動産の取得時、売却時には必要に応じて登記を行わなくてはなりません。当然登記にも費用がかかります。

土地の売却時にローンが残っている場合、売却のためにローンを返済し、抵当権を抹消する必要があります。この時、抵当権抹消登記には登録免許税がかかります。売却によって住所変更があるならば、住所変更登記にも費用がかかります。

<登記費用>

抵当権抹消登記 不動産の数×1,000円
住所変更登記 不動産の数×1,000円

さらに登記の手続きを自分で行わず、司法書士に依頼した場合には相応の報酬が必要となります。報酬の費用は5,000円〜10,000円ほどが相場と言われています。

譲渡所得にかかる所得税と住民税

土地を売却して利益が確定した場合、譲渡所得に対して税金を納めなければなりません。譲渡所得とは、不動産を売却して得た利益のことで、計算式は以下になります。

 譲渡所得の計算式  譲渡所得=売却価格ー(取得費用+譲渡費用)

実際に売却できた価格から、その不動産を取得する時にかかった費用(不動産の購入代金、登記費用など)や、売却時の費用(仲介手数料や登記費用)などを差し引いて求めます。

この譲渡所得を元に一定の税率をかけて、納める所得税と住民税の金額を求めることができます。

 所得税の計算式  譲渡所得 × 所得税率
 住民税の計算式  譲渡所得 × 住民税率

この時の税率は、不動産の保有期間によって異なり、所有5年以上の長期保有の方が税率が優遇されています。相続した不動産であれば、相続した日ではなく、親などの親族がその不動産を取得した日からの期間となります。

税の種類 短期譲渡所得(5年以下) 長期譲渡所得(5年超)
所得税 30% 15%
住民税 9% 5%

なお、譲渡所得がマイナスになった際には、税金を納める必要はありません。

土地を売却した時の確定申告について

土地を売却した場合、翌年に確定申告を行う必要があります。特に普段会社員として働いている方は、確定申告に馴染みがない人も多いため、事前に勉強しておくことをお勧めします。確定申告は、のちに自分の首を締めないためにも期間中に忘れずに行いましょう。

損失があっても確定申告をした方が良い場合もある

土地の売却によって売却益が出ている場合は、もちろん確定申告を行う必要がありますが、売却によって損失がある場合も状況を見て確定申告は行った方が良いでしょう。

売却益が出ている際には、譲渡所得部分に譲渡所得税が課税され、税金を納めなければなりません。

一方で、損失が出ている場合は、税法上必ず確定申告をしなければならないわけではありません。しかし状況によっては、給与所得と損益通算ができ節税ができたり、控除や特例を受けることができる場合があります。

確定申告の時期には、各自治体に税理士による無料相談コーナーが設けられている場合があります。土地売却によって損失が出ている場合で、確定申告をすべきか自分で調べても判断がつかない場合には、こういった無料相談会に参加してみると良いでしょう。

確定申告の申告期限

土地の売却による確定申告の時期は、売却翌年の2月16日〜3月15日までの間です。確定申告の申告期限を過ぎると、3,000万円の特別控除が受けられなくなってしまうために注意が必要です。

毎年3月になると税務署がとても混雑するので、できるだけ2月のうちに確定申告を済ませておくことがお勧めです。

必要書類と入手方法

確定申告時には以下の書類が必要となります。土地の売却のタイミングで手に入る書類もあるので、紛失することがないように大切に保管をしておきましょう。

<確定申告必要書類>

  • 確定申告書B
  • 譲渡所得の内訳書
  • 土地の売買契約書
  • 譲渡所得申告書のチェックシート
  • 費用の領収書のコピーなど

確定申告書などは国税庁のHPから簡単にダウンロードできます。もちろん最寄りの税務署でも配布されています。売買契約書や領収書のコピーなどは、土地売却時に大切に保管をしておきましょう。

土地の売却に関するQ&A

最後に、土地の売却に関して多くの人が疑問に思うポイントをQ&A形式でまとめています。

隣地との境界が曖昧な場合は?

隣の土地との境界が曖昧だと、土地は売却しにくくなってしまいます。境界が曖昧な土地を購入するのは、買い主からすれば心理的に抵抗があるでしょう。

さらには、売り主には土地の境界を明示する義務があります。のちのトラブルを避けるためにも、できるだけ隣地との境界線を明確にして売却活動を行いましょう

古い家が建っている場合は解体して更地にするべき?

土地に価値がつかないような古い家がある場合、更地にするか悩みますよね。この場合更地にすることにメリットとデメリットがありますので、状況によって判断をしていく必要があります。

メリット デメリット
・家があれば買い手は住宅ローンが組みやすくなる

・建物がある方が固定資産税が安い

・解体費用分を売却価格から差し引かれてしまう場合も

・地中に埋没しているものがあるか確認ができない(のちに瑕疵担保責任が問われることも)

個人間でも土地の売却は可能なのか?

土地の売買は、不動産会社に仲介を依頼しなくとも、個人間で行うことが可能です。仲介手数料が不要になるためメリットが大きいように感じますが、個人間で土地の売買を行う場合には、条件交渉の際などにトラブルが発生しやすいために注意が必要です。

さらに、土地の取引は専門的な知識が必要なシーンも多い上、仲介を挟まない場合には契約書の作成なども自分で行わなくてはなりません。スムーズに行う自信がない場合は、専門家である不動産仲介会社に相談した方が良いでしょう。

不動産会社は何を基準にして選べばいいのか?

不動産会社は、土地売却に強い会社を選ぶこと、そして信頼できる会社を選ぶようにしましょう

不動産会社は、マンション、土地、または任意売却など、それぞれが得意分野を持っていることが一般的です。土地売却の際は、土地の取引が得意、かつ実績が多い会社を選ぶようにすると安心です。

さらに、何よりも信頼できる不動産会社に依頼をすることが一番です。事前にその不動産会社の評判を調べておくことや、実際のやりとりから信頼できると感じる不動産会社や営業マンに依頼することが売却成功へ繋がるでしょう。

土地を高く売るためには不動産会社選びが重要

ここまで土地の売却に関して、様々な情報をご紹介しました。

土地の売却を成功させるためには、事前準備や情報収集がとても大切です。普段生活をしている上ではあまり使わない知識が求められるので、必要な情報を勉強しながら進めていきましょう。

さらに、ご紹介したように、信頼できる不動産会社を選ぶこともとても重要です。幾つかの不動産会社を、査定の段階で比較した上で契約を結ぶ会社を決めるようにしましょう。