不動産売却の査定で高評価を得るポイントについて解説

不動産の売却活動をはじめる前に知っておきたいこと

売却活動をはじめる前に、以下のようなポイントをおさえておくことが大切です。

  • 高額査定のポイント
  • 不動産査定のしくみ
  • 信頼できる不動産会社の選び方など

この記事では、上記のような基本的なポイントを中心に詳しく解説しています。不動産を売ろうか迷っている人は、この記事を読んでいただくことで、不安や疑問を解消できます。

種類別高額査定されるポイント

不動産にも「土地」「一戸建」「集合住宅」などと種類があるので、どんな場合に査定が高くなったり安くなったりするのかを、種類別に紹介していきます。

土地を査定してもらう場合

以下は、土地を査定してもらう場合の主なポイントです。

  • 隣接している道路
  • 土地の面積や形状
  • 査定をする土地の周辺環境
  • 近隣の土地の売却実績など

隣接している道路の幅の長さ次第で、建設できる建物の大きさが決まります。そのため、隣接している道路は査定の重要なポイントです。道路の幅が狭い土地は価値が下がります。国税庁が発表している、土地に隣接している道路に付けられた価格「路線価図・評価倍率表」を見て、土地の評価額を調べることも可能です。

土地の面積は、広ければいいということではありません。広いと土地単価が相場よりも低くなる場合も少なからずあります。形状は、整形な形が価値が高いです。

周辺環境も査定金額に影響します。近くに駅、学校、スーパー、病院があるなど、利便性が高いほど高くなります。好立地の土地は、近隣の土地の売却実績を調べてみると、高い金額で取引されていることが多いです。国土交通省が提供している「土地総合情報システム」を見ると、土地の取引金額を調べることができます。

一戸建を査定してもらう場合

一戸建も、前述の「土地を査定してもらう場合のポイント」は前提としてあり、加えて建物の価値が査定のポイントになります。以下が一戸建の建物の査定ポイントです。

  • 家の維持管理の状態
  • 日当たりや展望
  • 騒音や臭気など

当たり前ですが、建物の状態が良いほど価値が上がるので、維持管理の状態は第一にチェックされることが多いです。例えば、定期的に外壁塗装をしていて外観がきれい、シロアリ予防をしているなど、維持管理や修繕をきちんとしている建物は評価が高くなります。修繕履歴をまとめたものがあれば、より印象が良いです。

日当たりは、道路に面している建物の向きがポイントになります。南向きがベストで、北向きはマイナス評価です。角地であれば、南東の角が最も高くなります。さらに、眺望が良いとプラス評価です。

騒音は、防音性に優れた建物になっていれば、マイナス評価を最小限にすることができます。カビのような臭いがするなど、臭気がするような家はマイナス評価です。そういった点でも、風が抜けて換気しやすい家であれば、湿気やカビなどの臭気も防げるので良い印象になります。

集合住宅を査定してもらう場合

マンションなどの集合住宅は、一戸建とはまた違うポイントがあります。以下が集合住宅ならではの査定ポイントです。

  • 何階にあるか
  • 角部屋かどうか
  • セキュリティ設備
  • 共有部分の充実など

階数は3階以上だと評価が高くなりやすく、上の階になるほど良いです。角部屋、南向きの部屋も高評価になります。他には、専用庭やルーフバルコニーがある場合はアピールポイントです。広さや間取りは需要と一致するかどうかが大切なので、広ければ良いということでもありません。

セキュリティ設備のチェックポイントは、専有部分は水まわりや床材、壁紙などです。設備の新しさやグレードをチェックされます。ただ、リノベーションを前提に売買される場合は、ある程度痛んでいても大きな減額にはなりません。

共有部分のセキュリティ設備のチェックポイントは、オートロック、監視カメラ、モニター付きインターホン、管理人が常駐しているなど、セキュリティが充実していると高評価です。他、コンシェルジュ、フィットネスジム、宅配ロッカーなど、サービスが充実していると高級感があり、査定金額が高くなります。

不動産売却は2つの方法で査定依頼

査定を依頼する方法は、大きく分けて「机上査定」と「訪問査定」の2つあります。以下のように査定の目的により、どちらを選ぶかを決めましょう。

  • 簡単に相場を知るなら「机上査定」
  • 正確に見積もってほしいなら「訪問査定」

それぞれの査定方法について詳しく解説していきます。

簡単に相場を知るなら「机上査定」

机上査定はメール査定とも言われており、家を見ずに査定をします。査定金額の根拠は、過去の成約事例や周辺の類似物件、登記簿謄本や図面、相場の動向などデータだけです。

ネットで依頼し、査定結果はメールなどで受け取ります。実際に家を見ていないので、査定金額は正確なものではありませんが、簡単に相場を知ることが目的なら「机上査定」で十分です。ただ、査定の根拠にする過去の成約事例の条件がほぼ同じ、または成約事例が多い場合は、机上査定でも正確な査定金額に近くなります。

成約事例がない場合は、周辺の類似物件を参考にするので、査定金額にブレが出やすいです。また、天災地変や社会情勢の変化などで不動産市場の動向が大きく変わった場合、過去の成約事例や周辺の類似物件等の金額とは大きく差が出ることがあります。

正確に見積もってほしいなら「訪問査定」

訪問査定は、机上査定で使ったデータに追加で、目視による室内や室外の状態、近隣の状況の確認をし、査定金額を出します。依頼自体はネットから行いますが、その後査定してもらうための予定の確保が必要です。

時間や手間、そして費用もかかりますが、机上査定と比べると訪問査定の方がより正確な金額を知ることができます。ただし、実際の売却金額と査定金額はイコールにはならないということも頭に入れておきましょう。査定金額は売り出し金額の参考にするものであり、売り出し後に値下げをすることもあります。

不動産会社探しなら一括査定サイト

不動産売却を有利にするためには、一括査定サイトの利用がおすすめです。なぜおすすめなのかを紹介するとともに、一括査定サイトのメリットとデメリット、サイトの選び方も紹介します。

不動産売却で査定の比較をしないのは危険

実は、不動産会社によって査定金額は百万単位の差が出ることをご存知でしょうか。そのため、比較しないと査定金額が妥当かどうか判断することができません。

もし一社のみに査定を依頼してそのまま売却まで進めてしまうと、安い金額で売り出してしまって損をする可能性があります。複数社を比較し、査定金額が妥当かどうかを判断することが、売却で損をすることを防ぐ方法の一つです。

一括査定サイトのメリットとデメリット

メリットは以下の通りです。

  • 一度に複数社の査定金額を知ることができる
  • 短時間でより高く売却できそうな業者を選んでくれる
  • 比較して売却に熱心になってくれそうな業者を選べる
  • 査定は無料
  • 相場が分かる

デメリットは以下の通りです。

  • 悪徳業者がいる可能性もある
  • 営業電話がかかってくる

ただ、デメリットは利用するサイト選びに失敗しなければ、避けることができます。実績があり評判が良いサイトに一括査定を依頼すれば、悪徳業者と呼ばれる不動産会社とは取引していないので、デメリットで紹介したようなことは起こりにくいです。

逆に言えば、利用する一括査定サイトの選び方を間違えなければ、上記で紹介したメリットばかりを感じられます。一括査定サイトなら、短時間で簡単に複数社を比較できるので、高く売りたいと思っているなら利用しない手はないです。査定は無料なので、とりあえず相場を知りたいという気軽な気持ちで利用できます。

利用する一括査定サイトの選び方

一括査定サイトの選び方も重要です。実績が多く評判の良いサイトを選ぶことが前提ですが、他にも以下に紹介するような選び方のポイントがあります。

  • 売却する不動産の種類
  • 信頼度
  • アフターフォローなどのサービスの充実

土地、戸建、集合住宅など、売却する不動産の種類に対応していることが前提です。その上で、その種類の実績が多いかどうかが、高く売るためには重要なポイントになります。また、事務所、店舗、農地などの特殊な不動産を売る場合、不動産会社によっては対応していない可能性もあるので注意しましょう。

信頼度を見極めるためには、依頼数の多さが判断材料の一つとなります。さらに、アフターフォローなどのサービスが充実しているかどうかも、信頼度につながるポイントです。

不動産売却におすすめの一括査定サイト3選

これから、おすすめの一括査定サイトを3つ紹介します。それぞれの特徴と使い方も解説しているので、ぜひ参考にしてください。

「すまいValue」なら大手が運営で安心

「すまいValue」は大手が運営という点から絶対的な信頼度の高さがあります。その大手とは、以下に記載のある6社です。

  • 小田急不動産
  • 住友不動産販売
  • 野村の仲介+(PLUS)/野村不動産アーバンネット
  • 三菱地所ハウスネット
  • 東急リバブル
  • 三井のリハウス/三井不動産リアルティ

参考:すまいValue業界をリードする大手が名を連ねています。店舗は合計で840以上にもなり、年間で10万件以上の実績もあるので、そのことからも信頼度は高いです。

「HOME4U」なら15年以上の運営実績

「HOME4U」は2001年から運営しており、運営実績が長いという点から信頼度が高くなります。運営しているのはNTTデータグループです。個人情報の取扱が適切である証となるプライバシーマーク取得済みで、安心して依頼できます。また、国内最大級の不動産情報サイトなので、利用者も多いです。

不動産の売却の場合は「不動産売却査定」」サイト、土地の活用なら「土地活用・不動産投資」のプラン請求サービス、家を貸すなら「賃貸経営」の相談サイトなど、目的に合わせて専用サイトが設けられています。ちなみに、住まい探しの場合でも、様々な専用サイトが設けられており、利用しやすいサイトです。

参考:HOME4U

「イエイ」なら不動産売却のサポート充実

「イエイ」はサポートが充実しているという点から信頼度が高いです。例えば、不動産売却の疑問をメールや対面で無料相談できたり、不動産会社の営業への売却お断りを代行してくれたりと、サポートが充実しています。

初めての売却でわからないことがあれば、気軽に相談できる点は嬉しいポイントです。また、不動産会社に断る作業は気まずい思いがあり、できれば避けたいものですが、イエイは代わりに断ってくれます。利用実績、運営実績、取引実績も豊富なので安心です。

参考:イエイ

査定後の不動産売却先の選び方

査定を依頼した後は、不動産売却先を選ぶ作業に進みます。このときに気をつけるポイントもあるので、参考にしていただき、頭に入れておきましょう。ポイントは以下の2つです。

  • 査定金額だけで不動産売却先を選ぶのはNG
  • 営業担当者の印象も大切

なぜこの2点がポイントになるのかをこれから解説していきます。

査定金額だけで不動産売却先を選ぶのはNG

一括査定でやりがちなことが、最も高い査定金額だった不動産会社を選ぶことです。それが絶対に間違った方法ということではありませんが、根拠なく査定金額が出されている可能性もあるので注意しましょう。

査定金額が高いだけでも、実際には高く売れません。そのためにも、自分で相場を調べ、適正価格を把握しておくことが大切です。また、不動産会社の査定金額の根拠もしっかり聞き、納得できる説明があったかどうかも判断材料になります。話を聞くことで、担当に専門知識があるかを判断することも可能です。

営業担当者の印象も大切

希望通りの売却になるかを左右するのは、営業担当者次第と言っても過言ではありません。よく話を聞いて、担当者の印象を見極めることが大切です。以下のポイントを参考に、担当者の印象を探ってみてください。

  • こちらの要望をくみ取ってくれそうか
  • 売却のための戦略があるのか
  • 話していて不快にならないか

この3つのポイントで納得できるかどうかが重要になります。よく話を聞いてみて「この人なら売却活動を任せられる」と判断した担当者がいる不動産会社を選ぶことが大事です。

また、売却活動には数カ月かかり、印象が悪い相手だと、やり取りが上手くいかず、売却活動がスムーズに進まなくなる可能性が高いです。納得できる売却にするためには、不動産会社の実績や評価とともに、担当者の印象も重要視しましょう。

不動産売却は査定依頼先から厳選していく

不動産売却のパートナーとなる不動産会社は、査定を依頼した会社から厳選していきましょう。優良かつ信頼できる不動産会社選びのためには、一括査定サイトを利用することが有用です。

一括査定サイトにも色々あるので、評判が良く信頼度の高いサイトを利用しましょう。そうすることで、しつこく営業電話をかけてくるような悪徳な不動産会社に引っかかる可能性は極めて低くなります。

また、印象が良い営業担当者がいるかどうかも重要です。売却を任せたいと思う担当者がいる不動産会社であれば、希望通りの売却が叶う可能性が高くなります。そのためにも、査定金額だけで判断せず、査定の根拠や担当者の話をよく聞いてから、厳選するようにしましょう。